Bei Neumünster will ein britischer Investor ein Shopping-Dorf mit 100 Läden bauen, bei Soltau ist eine solche Freiluft-Mall schon genehmigt. Die umliegenden Kleinstädte fürchten die Verödung ihrer Ortskerne.
Einkaufen ist heutzutage ein Event, Shopping wird zelebriert. In den modernen Shopping-Malls wird der Einkaufsbummel zum halbtäglichen Familienausflug. Unweit der norddeutschen Stadt Neumünster will nun ein britischer Investor die Menschen aus den umliegenden Dörfern, vor allem aber aus Hamburg, in ein potemkinsches Shopping-Dorf locken und damit den nächsten Schritt bei der Virtualisierung der Einkaufswelten gehen. Auf einem 80.000 Quadratmeter großen Grundstück sollen 100 Markenartikel-Läden entstehen. Während in den Innenbereichen eine Stahlträgerkonstruktion den modularen Aufbau mit Gipskarton erlaubt, sind die Fassaden zweistöckig-norddeutschen Fachwerkhäuschen nachempfunden. Die oberen Etagen existieren allerdings nur als kernlose Hülle, sie sind nicht begehbar. Die mutierte Modellbauwelt will über das bekannte Modell der sogenannten Factory Outlet Center (FOC) hinaus gehen und in erster Linie Mode-Luxusmarken anbieten. Das benachbarte Rendsburg sucht den Bau vor Gericht zu verhindern.
Der sperrige Begriff des „Hersteller-Direktverkaufszentrum“ konnte sich nie so recht etablieren, um sich von den Fabrikverkaufsodor zu befreien wurde schon vor einigen Jahren ein neuer Begriff für diese Art des Vertriebs kreiert: Designer Outlet Center (DOC). In Deutschland existieren zur Zeit elf DOC beziehungsweise FOC (darunter bei Wertheim, Ingolstadt, Wolfsburg, Zweibrücken und Wustermark bei Berlin, dazu die gewachsenen Geschäftsansammlungen in Metzingen, Herzogenaurach und Ochtum bei Bremen).
Weitere Projekte haben bereits eine Baugenehmigung erhalten: Nach Jahre währenden Rechtsstreit setzte sich die Stadt Soltau gegen die Mitbewerber aus Bispingen und Bad Fallingbostel und gegen die Klagen der benachbarten Gemeinden wie Lüneburg durch. Die Eröffnung soll im Frühjahr 2012 erfolgen. Auch dieses Center wäre mit dem Auto innerhalb einer Stunde von Hamburg aus erreichbar.
Im rheinland-pfälzischen Montabaur kann ebenfalls bald billig geshoppt werden, die Stadt wird in der Nähe der A3 ein FOC ansiedeln. Hier hatten die Nachbarstädte ebenfalls geklagt. Das Oberverwaltungsgericht sah die zu erwartende Umsatzverteilung für die jeweiligen Städte unterhalb der sogenannten „Erheblichkeitsschwelle“ von 10 % liegen. Dies ist der gesetzlich festgelegte Rahmen, innerhalb dess umliegende Städte Umsatzeinbußen akzeptieren müssen. Der Grenzwert ist schwer zu berechnen, denn wie viele Einwohner kaufen ihre neue Jeans aufgrund eines nahe gelegenen Outlets nicht mehr beim Einzelhändler im Ort?
Lange Zeit wurden viele der geplanten Outlets verhindert. In Bayern, wo man stolz auf seine kleinteiligen Infrastrukturen ist, konnten sich lange keine Freiluft-Malls etablieren. Das Ingolstadt Village wurde in der Presse als „Dammbruch“ bezeichnet. Die Betreiber des Berliner Centers sprechen in einem Interview in der Bauwelt generös von einem „Lernprozess“, in dem sich Deutschland gerade befände.
Die befürchtete, und in vielen Kleinstädten Deutschlands schon lange Realität gewordene Verödung der Fußgängerzonen ist ursächlich nicht mit der Ansiedlung von Outlets im Umland verbunden. Vielmehr sind verfehlte Standort- und Verkehrspolitik, mangelnde Kaufkraft, Abwanderung in die Großstädte und weitere Faktoren Schuld daran, dass viele Einkaufsstraßen den Charme einer leeren Schuhschachtel ausstrahlen.
Nicht die Outlets waren die ersten auf der Grünen Wiese vor der Stadt, sondern die Groß-Supermärkte. Diese sorgten früh dafür, dass die Kunden beim Kaufmann im Ort fehlten. So schließt Laden auf Laden, unter solchen Umständen ist der Bürgermeister froh, wenn sich wenigstens ein Textil-Discount ansiedelt, was die Attraktivität des Standortes weiter nach unten schraubt.
Egal ob Einzelhändler oder Kette: Wer im Ortskern neu eröffnen will, der muss sich meist mit Bestandsimmobilien rumschlagen, deren Grundriss oft überhaupt nicht zum Vorhaben passt. Dem Angebot eines Outlet-Center-Betreibers, auf das nahe Brachland ein virtuelles Dorf zu stellen, kann dann schon allein aus fiskalischen Gründen kaum jemand widerstehen. Zudem entstehen neue Arbeitsplätze. Die kontinuierliche Verbreitung der Center wird nicht nur das Einkaufsverhalten, sondern auch die Landschaften mitsamt ihrer Infrastruktur noch einmal neu verändern. Aus Einkaufszentren werden Freizeiteinrichtungen.
Das erste DOC Deutschlands entstand 2001 in Zweibrücken. Seitdem befindet es sich im kontinuierlichen Ausbau. Nach der ersten Erweiterung im Jahr 2006 war Zweibrücken mit 75 Geschäften auf rund 15.000 Quadratmetern Verkaufsfläche schon das größte Designer-Outlet Deutschlands. Im Sommer 2008 wurde die dritte Erweiterung auf genau 101 Shops abgeschlossen. 2007 besuchten rund 1,6 Millionen Kunden das Dorf.
Das Outlet im niederländischen Roermond sollte ursprünglich unweit der Grenze in Deutschland entstehen, scheiterte aber am Widerstand der Region. Der Centerbetreiber, die amerikanisch-britische McArthur Glen-Gruppe, hat es sich zum Prinzip gemacht, seine Projekte im Stil der jeweiligen Region zu gestalten. „Village Style“ wird das genannt. Es dient als Vorbild für die Planungen in Neumünster. In Roermond simuliert man die alten Stadthäuser und Gutshäuser der Provinz Limburg in der Architektur. Ziegelfassaden, Torwege, Stufengiebel, kleine Plätze. Das konstruktive Gerüst der Gebäude besteht vollständig aus von außen nicht sichtbaren Stahlprofilen im Grundraster 7,5 auf 7,5 Metern. 100 Geschäfte teilten sich 28.000 Quadratmeter. Die Ladenstadt wird jährlich von knapp 3 Millionen Menschen besucht. Rund zwei Drittel von ihnen kommen aus dem Ballungsraum Köln-Düsseldorf und dem Ruhrgebiet hinüber gefahren.
In Berlin hat der Investor McArthur Glen, der auch die Freiluft-Mall bei Neumünster bauen will, gerade eine Verdoppelung seines Outlet Centers an der B5 bei Elstal auf 90 Läden abgeschlossen. Hier sucht man in märkischen Baustil zu überzeugen. Die Kundschaft besteht tatsächlich hauptsächlich aus Berlinern, in der Ferienzeit, so die Betreiber in einem Interview im Fachmagazin Bauwelt, käme eine „große Anzahl Kunden aus den anderen Bundesländern“ hinzu.
In allen Outlets geht es vornehmlich um den Vertrieb von Bekleidung. Vom Gesetzgeber sind die Outlets verpflichtet worden, nur Vorsaisonware und Überhänge zu verkaufen, damit keine direkte Konkurrenz zu den Einzelhändlern in der Innenstadt besteht. Die klagen aber darüber, dass neue Modell teilweise nach zu kurzer Zeit in die Desigern-Schnäppchenmärkte gelangten. Und darüber, dass es sich bei manchen Waren um Extra-Anfertigungen für die Outlets handele.
Die Outlets zielen auf den „Smart-Shopper“, der inkonsistent, markenbewusst und zugleich preiswert einkauft. Britischen Erhebungen zu Folge wandelt der Normalshopper zweieinhalb Stunden im Outlet umher, ist das Angebot an Restaurants und Entertainment größer, werden schnell auch vier Stunden daraus. Die Hälfte der Befragten besucht das Center als Teil eines Tagesausflugs, in Großbritannien waren sogar 75% mit Freunden und Bekannten unterwegs. Der Architekt Rem Koolhaas nennt Einkaufen die „letzte verbliebene Form der öffentlichen Tätigkeit“, die den Raum wie nichts anderes prägt.
Neben den Einheimischen locken die Outlets zunehmend auch ausländische Shopper. Ihnen wird in allen ihren Geschäften die Möglichkeit zum Tax Free Shopping geboten. Wer den Europa-Urlaub plant, kann den Besuch im Outlet gleich mitbuchen – Transport vom und zum Flughafen eingeschlossen. Von München aus verkehren beispielsweise regelmäßig Busse in das Outlet Center nach Ingolstadt.
Die meisten Besucher kommen aber mit dem eigenen Auto, ein weiterer Trend im modernen Konsumverhalten. Man geht nicht mehr einkaufen, man fährt, selbst wenn der Markt in der Nähe ist. In Städten legen einige Supermärkte nur noch Zufahrten für Autos an, Fußgänger müssen auf der Straße in den Markt gelangen.
Die Outlets sind nun ganz auf den Autofahrer konzentriert, riesige Parkplätze sorgen für das gute Gefühl, die aus der Innenstadt bekannte, lästige Parkplatzsuche entfällt. Wie weggewischt sind auch die sozialen Problemgruppen, die in den Innenstädten den geschmeidigen Einkaufsfluss durch Bettelei stören. Aus dieser Perspektive sind Designer Outlet Center ein Versuch, die hochglänzenden, guten Seiten des urbanen Lebens in einen Reinraum zu extrahieren und sie sogar quasi-demokratisch zu legitimieren, weil nun jeder Zugang zur Luxusartikeln erhält.
In den USA ist der Outlet-Trend vorbei, man spricht durch die 350 Center von einer Sättigung. In Großbritannien sieht das ähnlich aus, hier existieren über 50 FOC, von jeder großen Stadt lässt sich mittlerweile ein Center innerhalb von einer Stunde mit dem Autor erreichen.
Luft nach oben herrscht noch in Spanien, Italien und Deutschland. Der in Neumünster aktive Betreiber McArthur Glen ist seit Beginn der neunziger Jahre der Vorreiter für diese Art von Shopping-Tempeln. Die Firma betreibt 17 Outlet Center in ganz Europa. Am nun geplanten Outlet Center wird das Dilemma der aktuellen Raumentwicklung deutlich.
Nicht die örtliche Politik gestaltet ihre Gemeinde, sondern internationale und anonymisierte Finanziers. Die haben wenig Interesse an den kommunalen Belangen, für sie sind Areale und Wiesen austauschbar. Was tatsächlich von den örtlichen Besonderheiten berücksichtigt wird, ist die Architektur, die wiederum nur mit dem Lokalkolorit spielt und leere Hüllen schafft.